李嘉诚与李泽巨父子旗下长实为促成与基金会关联交易及194亿元回购计划，罕有披露整个地产王国的资产估值达5,000亿元，较现时1,800亿市值高达1.8倍，亦已经较公司最新资产净值为高，尚未计及有基建、飞机租赁、股权投资等生意。本港多项高价值的物业均在发展中及拟改建的酒店，进一步向外界释放其资产被低估的信号，报告并披露了多项不为人知的地产价值。
    

    长实于联交所公开物业估值报告，长达885页，毫无保留地让市民饱览现时旗下所有物业的估值及租金，遍布香港、大陆、英国、新加坡、澳洲及巴哈马，动用5家估值师楼作出估值。报告指，是就回购及收购计划，根据收购守则作为展示文件，评估日期截至今年2月28日，所有物业价值合共折算约4,960亿港元。

    物业估值报告显示，长实主要物业来自陆港两地，合共价值达4,240亿元，占整个地产王国85%，尤以香港价值最多，127项物业合共值2,989亿元。总部长江集团中心成为该集团「楼王」，价值高达332.5亿元，而单单是每月租金收入已经高达1.31亿元，租金回报率高达4.7%。
    

    长实罕有资产晒冷的举动，亦透露了很多不为人知的物业价值。当中亚洲楼王「波老道21号」一期，顶层天池楼王大宅落实以近4.6亿元易手，呎价高达13.6万元，打低山顶MountNicholson，登上全亚洲最贵分层呎价楼王。报告披露该项目市值近262.3亿元，按总实用面积26.8万平方呎计算，反映呎价高达9.8万元，与近日成交价贴近，但这类豪宅暂时销货较慢，最新仅出售5伙。

    惟「波老道21号」尚有2期建设中，将于2022年9月峻工，总建筑面积为14.9万呎，现时估值仅96.7亿元，反映呎价仅6.48万元。若果粗略以10万元呎价计，该项目估值最终或升至150亿元。按整个项目计算，迄今项目估值为359亿元，超越长江中心332.5亿元成为长实最值钱项目。
    

    另一项惯常不会披露的长实资产秘密中，要数港铁黄竹坑站第三期的发展权，报告首次提到其发展权市值达147.8亿元。而该物业不包停车场建筑面积（包括6层高商业、会所大厦）为150万呎，按晋环近3万元呎价计算，粗略估算项目总值将逾400亿元。至于核心资产之一康城13期SeatoSky发展权，现时估值为127.3亿元。

    长实主席李泽巨2019年从父亲李嘉诚接棒后，直指集团有很多「宝贝」未被外界所知，特别点名酒店业务具有隐藏价值。该份报告显示，长实旗下15座酒店合共值736亿元，当中最值钱为红磡海韵轩与海湾轩合成的「双子酒店」，分别为115亿及108亿元，这两家酒店已获批改建成商厦用途，而估值仅29亿元的天水围嘉湖海逸酒店，近月已获有条件批准改建成住宅大楼，势进一步释放价值。
    

    长实在本港过有9处过百亿元物业，多数是正在兴建的项目及酒店，反映未来估值有望进一步攀升。而成功跻身前列的投资物业，最贵为黄埔花园1期至12期的铺位及停车位，值142亿元，该区每个月收入达6,281万元。

    内地物业方面，长实于内地物业价值达1,262亿元人民币，应占权益有1,115亿人民币，折算约1338亿港元，占总物业资产27%。

    长实于内地有3项物业过百亿人币，最贵位于上海普陀区高逸尚城等地段，总值185亿人民币，长实占60%权益。如以应占权益计，最贵一项物业在北京朝阳区逸翠园2期，价值近170人民币，目前仍在兴建中，建筑面积33.6万平方米，料2022年竣工。